Depuis la fin du confinement, les investisseurs reviennent en force sur le marché de l’immobilier. Mais dans un contexte économique incertain, les banques sont de plus en plus sélectives s’agissant de l’attribution des prêts immobiliers.

Quelques mois avant le confinement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, incitait les établissements bancaires à limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des emprunteurs et à 25 ans la durée des prêts. Des limites imposées pour éviter les risques de surchauffe et pour réduire les volumes importants de crédits immobiliers octroyés aux ménages français. Des limites qui ont conduit à exclure de nombreuses personnes de l’accès au prêt.

Et avec la crise sanitaire du Covid-19, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier vont encore se durcir.

Outre le taux d’endettement, les banques s’intéressent de près au reste à vivre, à la capacité d’épargne, au montant de l’apport et, nouveauté, au secteur d’activité des candidats à l’emprunt.

Ainsi, par exemple, un pilote de ligne, bien qu’ayant de très hauts revenus, peut se voir refuser un financement au motif qu’un risque trop important pèse actuellement sur le secteur aérien et que les probabilités qu’il perde son emploi sont donc élevées. D’autres secteurs sont aussi concernés comme l’habillement, l’automobile, l’évènementiel ou encore l’hôtellerie-restauration.

Pour évaluer le risque, les banques examinent également le bien à financer. Par exemple, une maison cotée située dans une zone périurbaine avec travaux ou loin des transports pourrait perdre de la valeur en cas de retournement du marché. Ce qui conduirait à mettre en difficulté l’emprunteur qui serait alors obligé de vendre son bien immobilier à un prix inférieur au montant emprunté.

Un autre facteur conduit à rejeter certains dossiers : le taux d’usure. Il s’agit du taux maximal (comprenant le taux d’intérêt de base, les différents frais, le coût de l’assurance) auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent lors d’un achat immobilier. Le plafond de ce taux d’usure est relativement bas depuis plusieurs mois. Du coup, ce sont les dossiers les plus fragiles qui sont exclus car ils obtiennent les taux d’intérêts les moins intéressants.

Pour rassurer la banque, l’idéal est de disposer de 20 à 30 % de la valeur du bien, à la fois pour constituer un apport et pour couvrir les frais de notaire et d’agence. Autre moyen de rassurer, détenir une épargne de précaution après achat représentant environ 6 mensualités de prêt.