L’intérêt de passer de la location nue à la location meublée
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez vide, la question d’un basculement vers la location meublée vous a peut-être déjà traversé l’esprit. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à prendre une telle décision.
En raison des abattements et des amortissements dont il bénéficie, le régime du meublé est plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 72 500 €, votre revenu imposable sera déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (micro-BIC).
Si votre activité de location dépasse ce plafond de 72 500 €, vous relèverez du régime réel. Vous pourrez alors imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et des 10 années suivantes (régime LMNP). Autre avantage, vous pourrez pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Ce régime permet aussi de déduire certaines charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’un meublé affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Sachant que le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur (taxe foncière, travaux de remise en état, remplacement du mobilier, charges de copropriété…) et, le cas échéant, des frais de gestion et du coût de l’assurance contre les loyers impayés… Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement !
Aussi, pour tenter de diminuer la vacance locative, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier situé en centre-ville (ou proche du centre-ville) et dans une grande ville. En effet, les locataires recourant à la location meublée sont le plus souvent des étudiants ou des cadres en mission. Et sachez que plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.
Précision :
le bailleur d’un logement meublé doit prévoir au minimum onze éléments de mobilier : de la literie, comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.